<strong id="6zd0s"></strong><span id="6zd0s"><sup id="6zd0s"></sup></span>
    <input id="6zd0s"></input>
    嘉興旅游聯盟

    銳理觀察|城市“南拓”,天府新區吹響高端“集結號”

    銳理數據2021-12-27 07:11:56

    日前《成都市城市總體規劃(2016-2035年)》草案公示,既確定了成都世界城市、國家中心城市、美麗宜居公園城市等定位,同時明確了差異化區域發展戰略。


    新的規劃和戰略將推動區域格局新一輪洗牌。城市及區域發展路徑將帶動樓市更迭,很多人都在問:房地產新周期里,新的開發與購買機會點在哪里?

    ?

    總規中除對“東進、南拓、西控、北改、中優”五大功能區規劃作了比計較詳細的闡述外,還著重提出加快天府新區建設。作為“一帶一路”建設和長江經濟帶發展的重要節點的天府新區,要提升創新功能,突出公園城市特點,把生態價值考慮進去,努力打造新的增長極,建設內陸開放經濟高地。


    銳理君從中得出三個信息:1、天府新區的視野站位更高;2、公園宜居城市的環境更優;3、引領經濟發展的能量更強。

    ? ? ? ? ??

    研判

    從四組數據看天府新區新機會

    ? ? ? ? ? ? ? ? ?

    1
    去年住宅供銷比1.36?價格卻跳漲


    銳理數據監測顯示,在市場大熱的 2016年,天府新區商品住宅成交量上漲約106%,去化明顯;房價也出現拐點,一路攀升,尤其是第四季度,中心城區中高新區和天府新區上漲幅度最大,分別為26%、37%。?

    2016年1-4季度成都各區房價走勢


    此后,在全國范圍內展開調控的背景下,成都確保房地產市場平穩理性發展的措施也接連出臺。從數據顯示看,在連續兩年供不應求之后,天府新區2017年新增供應量超過了成交量,供銷比達到了1.36,價格同比2016年上漲了31%。

    2014-2017年天府新區商品住宅供銷存量價


    價格的基礎是價值,2017年天府新區市場價格與供需關系表現不一致,很大程度在于天府新區這一城市IP的自身功能作用。從購買者層面來看,城南市場的發展潛力、增值預期、后期溢價能力明顯更突出,被認可。

    ?

    2
    改善加深 戶型套均面積升至127㎡?

    銳理君調取了近四年里天府新區各面積段產品的成交面積,130-150㎡產品銷量在2016年有突飛猛進地增長,增幅達312%;170-200㎡產品銷量增長也比較明顯。此外,天府新區銷售產品套均面積不斷擴大,到2017年已經為127㎡且一直遠高于中心城區平均水平。

    2014-2017年天府新區與中心城區銷售戶型套均面積走勢對比


    天府新區率先進入改善階段,并且程度不斷加深,改善基因根深蒂固。


    3
    高端市場向南蔓延?天府新區熱力遞增


    高價項目分布,東二環與城南中軸分屬兩大陣營


    銳理數據監測顯示,2018年2月成都高價項目分布主要集中于兩大片區,一是東二環沿線,以攀成鋼片區為主力,二是城南中軸線,包括高新區和天府新區。

    成都高價項目分布示意圖


    以總價300萬/套劃線,天府新區銷售面積居榜眼


    數據統計顯示,2017年中心城區總價300萬以上產品銷售面積榜首為錦江區,天府新區緊隨其后。


    建面150㎡以上產品城南中軸仍是主力分布區之一


    2017年,大成都建面150㎡以上的大戶型產品銷售熱度圖顯示,城南中軸線當仁不讓成為熱門分布區,其中天府新區表現搶眼。

    ?

    面積與價格是判斷高端產品的重要標準,從以上三組數據不難看出,天府新區范圍內的高端基因已經很成熟。

    ?

    4
    板塊不均衡發展?“短板”或是最大機會?


    銳理君擇取了天府新區四個比較有代表性的板塊,并對其各自近四年各戶型面積段銷售套數做了統計:華陽與南湖板塊以剛需產品為主,110㎡以下戶型占比較重;麓山板塊的改善戶型比例較大,且其本身已是成都較為出名的豪宅板塊;由于目前項目較少,正興板塊的發展相對均衡。

    2014-2017年天府新區四大板塊各面積段成交情況


    從當前市場的反饋預判,下一個高端居住點或許就在正興板塊。進一步說,錦江生態帶片區有望成為天府新區新興的高端居住區。?


    追問

    從四方面看錦江生態帶能否扛起大旗


    【關于錦江生態帶】其是天府新區規劃中“一城、一區、一帶”三大板塊之一(即科學城、秦皇寺中央商務區、錦江生態帶),并與其他兩大板塊縱深銜接,全長約20公里,覆蓋范圍17平方公里,定位于高端與生態居住、休閑旅游等,從規劃建設方面就有高端居住區的血脈。


    高端片區四大要點


    從桐梓林、麓山等板塊的崛起與變遷來看,形成高端居住區需要考量這幾個因素:城市發展方向、區位優勢、稀缺資源、客群細分等。

    ?

    》是否處于城市發展方向??

    “南拓”方針下 ,城市南向發展勢頭強勁,錦江生態帶片區正處于重點投入區的天府新區中軸上,恰好位于城市發展路徑上。

    ?

    》是否位于核心地段?

    向北連接南湖板塊,向東是麓山板塊,往南與秦皇寺-科學城板塊形成銜接融合,錦江生態帶片區位于樞紐位置。

    ?

    》是否占有優質珍貴資源?

    城市總規提出,成都將建成美麗宜居公園城市,天府新區建設也將生態價值重點考慮。對高端居住區而言,環境是首要條件,江河湖等水景資源與公園是必備要素。而該片區內一江一湖,向北有南湖,西向則有天府公園、鹿溪生態區、興隆湖等。享有這樣極臻自然資源配置的板塊不多見。

    ?

    》是否有明確的客群?

    臨近秦皇寺CBD與成都科學城,將導入大量精英人群、企業事業成功人士、高精尖等產業人才……他們將形成強大的市場需求。


    有這樣的基礎鋪墊,再回到文章開頭的話題,在總規中明確了天府新區的區域價值、生態環境建設與經濟發展,這些都是高端居住區誕生的基因,錦江生態帶無疑具備接棒高端的實力,但該區域的發展后勁如何?

    ?

    錦江生態帶片區現狀梳理


    銳理君對錦江生態帶片區近幾年的項目(含住宅+商業項目)進行梳理發現,目前該片區大的物業集群正在逐步形成,除達觀山、建發淺水灣等成熟項目外。萬科翡翠公園于2017年初首次推盤;玖棠府首次開盤可追溯到2015年;中海錦江城在今年2月有一次開盤推新;近期有最新動作的則是位于錦江生態帶核心位置的和泓麓江府。

    ?

    上周六,和泓麓江府項目舉行了發布會。據悉,和泓麓江府是和泓地產推出的升級作品“府系”之一,西臨錦江,東近麓湖,江湖環抱,靠近秦皇第-科學城片區。

    ?和泓麓江府效果圖一


    除了區域、資源、配套等外在屬性外,麓江府最吸引人的是在產品打造上的另辟蹊徑——將中國傳統府院文化與現代高端需求結合,打造出中式形制的空中院落,翻閱整個成都市場,這樣的產品設計都非常少見。


    另外,在產品空間設計方面,項目推出的層高可謂大手筆了。并且,由于其為商業物業屬性,無特定的購買資格限制,這是其能吸附高端購買力的重要看點。?


    ?和泓麓江府效果圖二


    ?和泓麓江府實景圖一


    ?和泓麓江府實景圖二


    錦江生態帶片區的新一輪蛻變還需要看土地供應是否能跟上步伐節奏進行支撐。根據銳理數據年報中土地成交熱度圖顯示,2017年錦江生態帶片區土地成交比較亮眼,供地成交面積達541畝,容積率均為2.0-2.5,最高成交樓面價12006元/㎡(這組數據主要為正興板塊部分)。在土地層面,也可以窺見一些端倪。

    ?


    針對錦江生態帶片區的發展現狀、趨勢,以及其占位高端新溢價區的優勢,銳理君將持續關注,在后期帶來更深層次的市場分析。


    編輯 | 小白龍

    聲明 | 銳理原創作品,轉載請聯系后臺

    加群 |?請關注銳理數據官方微信,后臺回復“加群”


    Copyright ? 嘉興旅游聯盟@2017
    亚洲国产成人爱av在线播放
      <strong id="6zd0s"></strong><span id="6zd0s"><sup id="6zd0s"></sup></span>
      <input id="6zd0s"></input>